【重庆社区商业调查①】实地踩点：野蛮生长与机遇并存的社区商业

按照大众置业习惯和房企宣传思路来看，在人口、交通等基础数据面表现优异的地段，往往会被他们所推崇。而实际情况又是如何呢？

以汽博板块为例，这里的通达性优良，有汇聚了大量商务精英。但这些红利带来的“蛋糕”并没有被周边社区商业吃到，反而对其发展造成了阻碍。

比如记者走访的金山名都、康翔尚岭花园等临街社区商业，周边有重庆汉国中心、金山商业中心、金山矩阵等多个高端商务楼群，但其商业经营状态并不十分理想。

以康翔尚岭花园为例，先后有567韩式炭火烤肉、北国居酒屋等多家定位高端的餐饮店黯然离场，就连7-11这种强势连锁品牌亦败走麦城。

一位在这里刚关门大吉的苗女士告诉记者，两年前，她在一位福建人手里分租了这里的门面。她主营鲜果，基于优质供货源和针对小区业主可线上预订、送货上门等手段，一度生意十分不错。周边的经营户看到这个势头，都纷纷进货来卖，导致这里的鲜果供大于求。分租门面给苗女士的福建人更是在房租上坐地起价。无奈之下，苗女士只有结束了这里的生意。

重庆商报渝州楼市记者问苗女士为何不考虑单独租门面扩营。苗女士表示，这里还在开门做生意的门面，基本上都是合租情况。做快餐的相对生意好一些，因为周边有几栋办公楼的关系，至少工作日的早餐和午餐等时间点，多少有些营收保底。而做其他业态的经营户，则只有守着小区业主做生意。

但是，复地复城国际、新科国际广场等金童路轻轨站两侧的主干道临街商铺，对上下班人群形成了第一波日常基础消费的拦截。而居住在附近的人群，有较高端或复合型消费需求时，又容易被距离并不远的融创金茂时代等成规模、成体量、内含业态丰富的商业综合体所吸附。所以留给社区商业的生存空间原本就不大。

苗女士给记者算了一笔账。过去苗女士鲜果生意一家独大的时候，每个月也就花2000元分租了不到10平米的空间，作为零售展示。扣除了租金和鲜果成本之后，月毛利在10000元左右。如今多家竞争，且房租上涨的情况下，月毛利仅5000元不到。而这里的门面基本上面积都在150平米左右，一个月租金接近20000元。成本激增之后，营业额却不能按比例递增，那么每个月算下来亏损巨大，这生意根本无法开展下去。

商业地产专家林海彬曾说，相对住宅而言，商业存在太多的可变性和流动性。

仅仅从一些静态的基础数据面很难看出社区商业的前景。周边商业的体量和规划、交通的通达性、自身强势资源所带来的流量等，也往往决定了社区商业的成败。

有时候，适度的真空和滞后，反而给社区商业的发展提供了良好的土壤。

比如鸳鸯轻轨站的主干道临街商铺，覆盖了该区域至翠云一带的居民的商业需求。在爱琴海商业体未成型时，对蓝湖郡等区域亦有所覆盖。

除此之外，茶园板块的社区商业现状也是一个明证。

倒退回几年前，在诸多房企进驻该区域修建项目时，那里拿得出手的商业，大抵就只有花街。而随着鲁能领秀城、金科世界城等诸多项目的交付，茶园的入住人口猛增。

相对其他区域到达核心商圈的便利而言，当时茶园板块的通达性只能说是一般，且茶园的中心商业一直没起来。一位在茶园居住了近10年的胡女士告诉记者，虽然近两年茶园有一些新的商业地标涌现，比如在茶园地铁站有悦地这样的新一站式购物中心，但除了个别餐饮店以外，其他业态的经营情况并不理想。

不过有趣的是，胡女士告诉记者，这里的社区商业生意还行，特别是拥有该区域唯一大型超市——永辉的金科世界城，基本上吸附了周边项目的大量人气，可以说是茶园这边生意最好的商业地带。

不过这样的局面，在不久的将来或许也会被改变。比如片状式零散分布的商业格局将被改写，随着协信、首创钜大等引入大型商业体，这里会崛起核心商业，出现更强的商业地标势能。而东站的确定，亦会为茶园板块带来高铁临港经济的红利。所以，未来茶园社区商业的走向，还有待观察。

综合多个区域的踩点，和诸位专家的访谈来看。目前重庆主城区大多数社区商业还处于一个野蛮生长的状态。

对于资本并不丰厚的普通经营者来说，根据自身经营业态所覆盖人群去选址，与人合租以减轻成本压力，同时充分利用互联网电商平台拓宽销路，依然是最好的选择。

比如记者就在西政校区不远的一个临街商铺了解到，一位姓高的年轻人，毕业后与朋友花3000余元合租了一个做烧烤和快餐的门店，依托于饿了吗等外卖平台，如今每月流水已超过30000元。

除了上述方式之外，记者亦了解到，我市相关政府机构对全市社区商业的全面发展，出台了一系列业态规划和经营扶持。

在《重庆市社区商业建设规范》中，针对社区商业的服务人口、覆盖半径、人均商业面积以及商业设置规模等指标，将社区商业分为了社区商业中心、居住小区商业、街坊商业等三种形态，并分别赋予了不同的功能定位，设置了不同的必备型业态和选择型业态。

此外，市商委针对社区便民商业设施也提出了根据不同距离合理配备超市、便利店、美容美发、洗衣、家政服务、家电维修等业态的规范化设置标准。并针对参与主城区消费不便的便民商业建设的商贸企业，在建设完成标准化菜市场、社区综合超市、社区便民商圈、社区便民店等，验收合格后，可申请不同的补贴。

而对于以小区为单位的整体社区商业发展而言，未来的利好也值得期待。

比如，针对自身不具备商家资源库的房企，也有重庆市连锁经营协会等机构去进行对接，协助其引入全国或全市连锁企业的强势品牌进驻，以加强社区商业的竞争实力。

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